Der Kauf oder Verkauf eines Immobilienverwaltungsunternehmens ist eine hochkomplexe und strategische Entscheidung. Ob als Unternehmer, der sein Lebenswerk weitergeben möchte, oder als Investor, der in einen etablierten Markt einsteigen will – die Planung, Bewertung und Umsetzung eines solchen Prozesses erfordert umfassende Kenntnisse und die Berücksichtigung zahlreicher Faktoren. In diesem Artikel beleuchten wir die wesentlichen Schritte und Aspekte dieses anspruchsvollen Vorhabens vereinfacht und anschaulich und geben praxisnahe Beispiele, basierend auf der präsentierten Expertise.
1. Die Bedeutung der Unternehmensbewertung
Die Basis für jede Transaktion ist eine realistische und fundierte Unternehmensbewertung. Drei etablierte Methoden stehen hier zur Verfügung:
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert des Unternehmens anhand der zukünftigen Gewinne geschätzt. Die Gewinne der letzten drei bis fünf Jahre dienen als Grundlage, wobei Marktrisikoprämien und unternehmensspezifische Risiken berücksichtigt werden. Weiterführende Informationen hierzu finden Sie [hier](https://datenbank.nwb.de/Dokument/286479/).
Beispiel: Bei einem geschätzten Gewinn von 100.000 Euro und einem Kapitalsatz von
8,56 % ergibt sich ein Ertragswert von rund 1.170.000 Euro.
Substanzwertverfahren
Dieses Verfahren konzentriert sich auf die Vermögenswerte des Unternehmens. Es wird die Differenz zwischen den Aktiva (z. B. Immobilien, Barvermögen) und den Passiva (Verbindlichkeiten) ermittelt.
Beispiel: Ein Unternehmen besitzt Immobilien im Wert von 2 Mio. Euro und hat Verbindlichkeiten von 500.000 Euro. Der Substanzwert liegt bei 1,5 Mio. Euro.
Mittelwertverfahren
Um extreme Bewertungen zu vermeiden, wird in der Praxis häufig ein Mittelwert aus Ertragswert und Substanzwert gebildet.
Wichtige Risikofaktoren bei der Bewertung
6-monatige Kündigungsfristen: Gemäß der WEG-Novelle von 2020 können Verwalterverträge von Seiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Dies birgt das Risiko, dass ein erheblicher Teil des Auftragsbestandes kurzfristig verloren gehen kann. Käufer sollten daher die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Verträge sorgfältig prüfen.
2. Spezifika bei Immobilienverwaltungen
Der Wert einer Immobilienverwaltung wird stark durch den Auftragsbestand beeinflusst. Entscheidend sind unter anderem:
Anzahl der verwalteten Einheiten (WE)
Durchschnittliche Vergütung je Einheit
Vertragslaufzeiten
Kündigungsmöglichkeiten
Objektstruktur (z. B. viele kleine oder wenige große Objekte)
Beispiel: Ein Unternehmen verwaltet 1.000 Einheiten zu einer durchschnittlichen Jahresgebühr von 150 Euro pro Einheit. Die hohe Beständigkeit der Kunden und langfristige Verträge steigern den Unternehmenswert.
Ein weiterer zentraler Faktor ist die Bewertung des Auftragsbestandes: Gemäß der WEG-Novelle von 2020 sind Verwalterverträge künftig auf maximal fünf Jahre beschränkt. Dies kann die Planungssicherheit für potenzielle Käufer reduzieren. Mehr Informationen dazu finden Sie (https://www.dhpg.de/de/newsroom/blog/marktrisikopraemie/).
3. Vorbereitung des Unternehmensverkaufs
Der Verkauf einer Immobilienverwaltung erfordert umfassende Vorbereitungen, um das Unternehmen für potenzielle Käufer attraktiv zu machen.
Verbesserung der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV)
Erlöse steigern: Anpassung der Verwaltervergütungen an gestiegene Kosten, Einführung von Sonderleistungen.
Aufwände reduzieren: Überprüfung von Kosten wie Handyverträgen, Leasingkosten und IT-Ausgaben.
Beispiel: Die Kündigung eines ungenutzten Handyvertrags spart 720 Euro im Jahr. Bei einem Multiple von 5 erhöht dies den Unternehmenswert um 3.600 Euro.
Digitalisierung und Prozessoptimierung
Eine moderne Infrastruktur und klare Prozesse erhöhen den Wert des Unternehmens erheblich. Dazu gehören:
Ein digitales Kundenportal mit hoher Akzeptanz,
Automatisierte Ablagesysteme,
Einheitliche IT- und Hardwarestandards.
Personelle Kapazitäten
Ein qualifiziertes und motiviertes Team ist essenziell. Eine breit gefächerte Altersstruktur, niedrige Fluktuation und IT-Affinität sind wertsteigernd.
4. Der Kaufprozess: Strategische Planung
Für den Käufer ist es entscheidend, eine klare Zielsetzung zu haben und die Integration des erworbenen Unternehmens sorgfältig vorzubereiten.
Zielsetzung und Finanzierung
Standort und Größe: Welche Anforderungen soll das Wunschunternehmen erfüllen?
Finanzierung: Klärung von Eigenkapital und Fremdfinanzierung.
Integration
Die frühzeitige Planung der Integration ist wichtig. Dazu gehört die Übernahme oder Anpassung der Software und Infrastruktur.
5. Marktsuche und Verhandlungen
Es gibt keine zentrale Börse für den Kauf von Immobilienverwaltungsunternehmen. Plattformen wie dub.de (https://www.dub.de/unternehmenswert-berechnen/kmu-multiples/#c39868-1)) oder piwi-ka.de (https://www.piwi-ka.de/hausverwaltung-kaufen?type=verkauft&page=1)) sowie persönliche Netzwerke sind hilfreiche Quellen.
Professionelle Berater können bei der Bewertung und Verhandlung unterstützen.
6. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Einmalzahlung
Der Kaufpreis wird in einer Summe gezahlt. Dies bietet Vorteile wie die sofortige Verfügbarkeit des Unternehmens, erfordert jedoch eine solide Finanzierung.
Ratenzahlung
Bei einer Ratenzahlung wird der Kaufpreis über einen längeren Zeitraum gestreckt. Dies reduziert die anfängliche finanzielle Belastung des Käufers, birgt jedoch Risiken für den Verkäufer.
Schritt-für-Schritt-Anleitung
1. Vorbereitung des Verkaufs
Bewertung des Unternehmens
Optimierung der GuV
Digitalisierung und Prozessverbesserung
2. Käuferseitige Planung
Definition von Zielen
Klärung der Finanzierung
Integration vorbereiten
3. Marktsuche und Verhandlungen
Nutzung von Plattformen und Netzwerken
Verhandlung und Kaufvertragsgestaltung
4. Übergabe und Integration
Wissenstransfer sicherstellen
Information von Kunden und Mitarbeitern
Software und Infrastruktur übernehmen
5. Abwicklung der Kaufpreiszahlung
Klärung von Finanzierungsmöglichkeiten
Wahl der Zahlungsmodalitäten
Dieser umfassende Leitfaden bietet eine Grundlage für die strukturierte Planung und Umsetzung eines An- oder Verkaufs eines Immobilienverwaltungsunternehmens. Mit frühzeitiger Vorbereitung und professioneller Unterstützung lassen sich die Chancen auf eine erfolgreiche Transaktion deutlich erhöhen.
Quellen
NWB Datenbank: https://datenbank.nwb.de/Dokument/286479/
DHPG Blog zur Marktrisikoprämie: https://www.dhpg.de/de/newsroom/blog/marktrisikopraemie/
DUB Unternehmensbörse: https://www.dub.de/unternehmenswert-berechnen/kmu-multiples/#c39868-1
PIWI Immobilienverwaltungsbörse: https://www.piwi-ka.de/hausverwaltung-kaufen?type=verkauft&page=1
Disclaimer
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Für individuelle Fragestellungen oder Entscheidungen wird empfohlen, professionelle Berater wie Steuerberater, Anwälte oder Unternehmensberater hinzuzuziehen. Alle Informationen basieren auf Quellen, die zum Zeitpunkt der Erstellung aktuell und korrekt waren, künftige Änderungen oder Abweichungen können jedoch nicht ausgeschlossen werden.
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