Dach in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Die Frage, ob ein Dach innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, beschäftigt viele Eigentümer und Verwalter. Nach deutschem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und gefestigter Rechtsprechung gelten bestimmte Regeln, die die Zuordnung des Daches und damit verbundener Bauteile klären. Dabei ist nicht nur die Eigentumsfrage relevant, sondern auch, wie Umbaumaßnahmen, Dämmung und Instandhaltungen organisiert und finanziert werden.

1. Gehört das Dach zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG zählt zum Gemeinschaftseigentum alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder gemeinschaftlich genutzt wird. Hierunter fällt auch das Dach eines Gebäudes. Da das Dach wesentlich zur Stabilität und Sicherheit des Bauwerks beiträgt, ist es zwingend als Gemeinschaftseigentum anzusehen. Diese Auffassung bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 25.01.2001, AZ. VII ZR 193/99).

In der Praxis bedeutet dies, dass das Dach selbst – inklusive Dachziegel oder anderer Dachbeläge – nicht als Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers ausgewiesen werden kann. Auch Dachfenster fallen grundsätzlich unter das Gemeinschaftseigentum, da sie fest mit dem Dach verbunden und somit integraler Bestandteil der Gebäudestruktur sind. Eine früher mögliche Unterscheidung zwischen Innen- und Außenfenstern, bei der Außenseiten als Gemeinschafts- und Innenseiten als Sondereigentum zählten, wird aufgrund moderner Bauweisen heute nicht mehr praktiziert (vgl. BayObLG, 23.02.1995, Az. 2 Z BR 129/94).

Eine Besonderheit stellt die Dachterrasse dar: Grundsätzlich ist sie ebenfalls als Gemeinschaftseigentum anzusehen, kann jedoch durch eine Teilungserklärung auch in Sondereigentum umgewandelt werden. Wird die Dachterrasse als Sondereigentum ausgewiesen, betrifft dies ausschließlich den Terrassenraum und den begehbaren Bodenbelag, während tragende Elemente wie Bodenplatte, Isolierung, Abdichtung und Geländer zum Gemeinschaftseigentum zählen.

2. Sondernutzungsrecht am Dachboden: Was ist zu beachten?

Der Dachboden wird in der Regel ebenfalls als Gemeinschaftseigentum angesehen, da er normalerweise nicht einem einzelnen Wohnungseigentum zugeordnet ist. Ein Sondernutzungsrecht kann jedoch dazu dienen, einem oder mehreren Eigentümern das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich des Dachbodens einzuräumen. Dies geschieht, ohne dass sich die rechtliche Einstufung als Gemeinschaftseigentum ändert.

Wichtig ist hierbei eine präzise Zuweisung in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft. Stehen beispielsweise mehrere Dachböden zur Verfügung, reicht es nicht aus, einfach ein „Sondernutzungsrecht am Dachboden“ einzuräumen – der konkrete Dachboden muss eindeutig bezeichnet sein, damit das Nutzungsrecht klar abgegrenzt und nicht missverständlich ist.

3. Dachausbau, Dachdämmung und Dachsanierung: Was ist zu beachten?

Dachausbau

Ein Dachausbau kann zusätzlichen Wohnraum schaffen und bietet in der WEG die Möglichkeit, diesen neuen Raum entweder den Eigentümern zur Nutzung zu überlassen oder gegebenenfalls zu veräußern. Entscheidend ist jedoch, in wessen Eigentum der betreffende Dachraum steht. Sollte die Teilungserklärung hierüber keine Angaben machen, ist davon auszugehen, dass der Dachraum dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet ist.

Selbst wenn das Dachgeschoss laut Teilungserklärung einem einzelnen Eigentümer gehört, bleibt das Dach selbst Gemeinschaftseigentum. Daher müssen alle Ausbaumaßnahmen, die die Dachstruktur betreffen, als bauliche Veränderung gemäß § 20 WEG von der gesamten Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. Auch baurechtliche Vorschriften sind zu berücksichtigen, wie z. B. Anforderungen an Fluchtwege oder andere bauliche Auflagen durch das zuständige Bauamt.

Dachdämmung und Dachsanierung

Dachdämmungen und -sanierungen betreffen immer das Gemeinschaftseigentum und erfordern daher die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Kein einzelner Eigentümer kann eigenständig Dämm- oder Sanierungsarbeiten am Dach durchführen, ohne vorherige Abstimmung mit den übrigen Eigentümern.

Was die Kostentragung angeht, gelten Dachdämmung und -sanierung als gemeinschaftliche Kosten. Die Eigentümer tragen die Kosten normalerweise anteilig, jedoch kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss die Kostenlast auf bestimmte Eigentümer einschränken, wenn nur ein Teil des Daches oder nur bestimmte Bereiche renoviert oder gedämmt werden müssen und daher nicht alle Eigentümer gleichermaßen betroffen sind.

4. Fazit: Das Dach in der WEG

Das Dach eines Gebäudes, das für die Sicherheit und Stabilität des Bauwerks entscheidend ist, gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Eine Zuweisung als Sondereigentum ist nicht möglich. Neben dem Dach selbst erstreckt sich das Gemeinschaftseigentum auch auf die Dachfenster und den Dachbelag.

Dachterrassen stellen eine Ausnahme dar und können in Sondereigentum überführt werden, wenn dies in der Teilungserklärung so festgelegt wird. Im Fall von Sondernutzungsrechten, Ausbauvorhaben oder Sanierungsmaßnahmen am Dach ist eine klare Abstimmung innerhalb der WEG unabdingbar.

Die Bestimmungen zur Eigentumszuordnung und baulichen Veränderung sind vielschichtig und teilweise interpretationsabhängig. Ein erfahrener Fachanwalt oder eine spezialisierte WEG-Verwaltung kann Eigentümergemeinschaften helfen, rechtliche Fragen zu klären und Baumaßnahmen ordnungsgemäß durchzuführen.

Quellenverzeichnis:

Matera - Dach in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? [Matera-Website]

Gesetzliche Grundlage: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) [Gesetze im Internet](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/)

BGH-Urteil zur Zugehörigkeit des Daches zum Gemeinschaftseigentum BGH-Urteil vom 25.01.2001, Az. VII ZR 193/99

BayObLG-Entscheidung zu Dachfenstern als Gemeinschaftseigentum BayObLG-Urteil vom 23.02.1995, Az. 2 Z BR 129/94

Informationsportal zu Wohnungseigentum und Eigentümergemeinschaften [WEG-Verwaltung – Ratgeberportal](https://www.weg-recht.de)

Disclaimer:

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und gibt lediglich allgemeine Informationen zum Thema wieder. Für rechtliche Fragen oder bei Unsicherheiten hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse in Ihrer Wohnanlage sollten Sie sich stets an einen Rechtsanwalt oder Fachexperten wenden. Die rechtlichen Ausführungen entsprechen dem Stand zum Veröffentlichungsdatum und können durch Gesetzesänderungen oder neue Rechtsprechung beeinflusst werden.