Garage in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
- Zeller & Partner | Real Estate
- 30. Aug. 2024
- 3 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 8. Sept. 2024
Bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellt sich oft die Frage, ob bestimmte Teile einer Immobilie – wie Garagen und PKW-Stellplätze – zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Klärung von Nutzungsrechten und Kostenverteilungen. Im Folgenden beleuchten wir die rechtlichen Grundlagen und erklären, wie Garagen und Stellplätze in einer WEG zugeordnet werden.
Garagen: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Laut § 5 Abs. 2 WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Überträgt man diese Regelung auf Garagen, ergibt sich, dass Garagen in der Regel nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen. Stattdessen wird die Garage meist nur von einem einzelnen Eigentümer genutzt.
Daher wird eine Garage in der Regel als Sondereigentum eingestuft, sofern dies in der Teilungserklärung so festgelegt wurde. Allerdings ist zu beachten, dass gemäß § 5 Abs. 2 WEG tragende Teile eines Gebäudes – wie etwa das Dach einer Garage – nicht zum Sondereigentum gehören können. Dies hat das Bundesverfassungsgericht in einem Beschluss vom 28.07.2014 (Az.: 1 BvR 1925/13) bestätigt. Demnach gehören tragende Außenmauern und andere konstruktive Teile einer Garage stets zum Gemeinschaftseigentum.
Bauliche Veränderungen an der Garage: Wer trägt die Kosten?
Wie bei der Wohnanlage insgesamt können auch bei einer Garage bauliche Veränderungen erforderlich oder gewünscht sein. Die Frage, wer die Kosten dafür trägt, hängt davon ab, ob die Garage dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet ist.
Gehört die Garage zum Sondereigentum, so trägt der betreffende Eigentümer die Kosten für Sanierung und Instandhaltung. Allerdings umfasst das Sondereigentum nicht die gesamten Bauteile der Garage. Der Eigentümer trägt daher nur die Kosten für Arbeiten, die sich auf den Innenraum der Garage beziehen, wie das Verlegen von Estrich, das Anbringen von Putz oder die Reparatur von Elektroanlagen, z.B. eines automatischen Garagentors.
Abweichende Kostenregelungen können in der Teilungserklärung oder durch eine gesonderte Vereinbarung festgelegt werden. Vor Beginn einer baulichen Veränderung sollte daher unbedingt ein Blick in die Teilungserklärung geworfen werden.
Sonderfall PKW-Stellplatz: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Auch bei PKW-Stellplätzen stellt sich die Frage der Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Nach deutschem Recht kann Sondereigentum grundsätzlich nur an abgeschlossenen Räumen bestehen, was zunächst gegen eine Sondereigentumsfähigkeit von PKW-Stellplätzen sprach.
Mit der WEG-Reform 2020 änderte sich dies jedoch. In § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG wurde die sogenannte "Raumfiktion" eingeführt, wodurch Stellplätze – unabhängig davon, ob sie sich in einem Gebäude oder im Freien befinden – als Räume behandelt werden. Dies erlaubt es, Stellplätze als Sondereigentum zu definieren, sofern alle Miteigentümer zustimmen und entsprechende Änderungen in der Teilungserklärung und im Grundbuch vorgenommen werden.
Alternativ kann auch ein Sondernutzungsrecht vereinbart werden, das einem bestimmten Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einem Stellplatz einräumt. In diesem Fall können ebenfalls Vereinbarungen zur Kostentragung getroffen werden, sodass etwaige Instandhaltungskosten nicht der gesamten Eigentümergemeinschaft aufgebürdet werden.
Fazit: Garagen und PKW-Stellplätze in der WEG
Garagen und PKW-Stellplätze in einer WEG weisen besondere Merkmale in Bezug auf ihre Eigentumszuordnung auf. Während tragende Teile einer Garage wie Fundamente, Dach und tragende Mauern stets zum Gemeinschaftseigentum gehören, können Innenräume und Stellplätze unter bestimmten Bedingungen zum Sondereigentum erklärt werden. Die WEG-Reform 2020 hat zudem die Möglichkeit geschaffen, Stellplätze als Sondereigentum auszuweisen, was zusätzliche Flexibilität bei der Nutzung und Verwaltung bietet.
Disclaimer
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stellen keine Rechtsberatung dar und basieren auf dem aktuellen Stand der Gesetzgebung. Da sich Gesetze und Verordnungen ändern können, sollten Sie sich bei konkreten rechtlichen Fragen stets an einen Fachanwalt wenden oder die aktuelle Rechtslage überprüfen.
Quellen
§ 5 Abs. 2 WEG
Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 28.07.2014 – 1 BvR 1925/13
§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG
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